Quando o assunto é locação de imóveis não faltam perguntas e, com certeza, uma das mais importantes delas é o valor do aluguel, tanto para o inquilino (locatário) ou quanto para o locador (proprietário).
Para que ambas as partes sejam justamente contempladas, existem uma série de fatores que devem ser avaliados e levados em consideração, o que influencia diretamente no valor do aluguel. Alguns desses pontos são técnicos e podem ser analisados com maior precisão e objetividade, mas também existem aspectos mais subjetivos que são relacionados com a qualidade de vida de quem utilizará o imóvel.
Neste artigo iremos te explicar como calcular o valor do aluguel de forma justa, eficiente e competitiva no mercado.
Aluguel de imóveis: precificação
É muito importante que o valor do aluguel seja justo e competitivo, ninguém quer ter um imóvel literalmente parado, sem inquilinos e se desgastando com o tempo. Ao mesmo tempo, ninguém também quer investir em um imóvel e isso se tornar um prejuízo constante.
Para isso, é muito importante considerar alguns índices que servem como base deste mercado. O mais básico e comum é o de aplicar um valor de 0,5% a 1%, ao mês sobre o valor de mercado do imóvel. Ou seja, se seu imóvel vale R$300 mil, o valor do aluguel deve ficar entre R$1.500 e R$3.000 ao mês.
Por outro lado, o mercado imobiliário é um dos que mais são influenciados pelos mais diversos fatores. Para garantir que o valor cobrado no aluguel do imóvel esteja de acordo com os índices do mercado e a inflação, a Fundação Getúlio Vargas (FGV) definiu que, a cada ano, o valor do aluguel se ajuste de acordo com o Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).
Fatores que influenciam no preço do aluguel
Apesar dos índices de mercado facilitarem bastante no momento de determinar quanto cobrar pelo aluguel do seu imóvel, existem fatores que influenciam bastante nesse valor.
Localização
Provavelmente o mais conhecido e popular dentre eles, a localização, é um ponto crucial no momento de calcular o valor do aluguel. Se o bairro é seguro, com boa infra-estrutura, bem urbanizado, com boa oferta de comércios, serviços e lazer, o preço com certeza será mais alto que o de uma região com menor desenvolvimento urbano.
Entretanto, essa lógica pode variar de acordo com a cultura local ou até mesmo a classe e outros aspectos sociais a qual este imóvel está sendo ofertado. Por exemplo, um condomínio de luxo, com uma localização mais afastada e tranquila, irá agregar mais valor ao imóvel. Ao mesmo tempo, os conceitos de tranquilidade podem ser bem diferentes entre pessoas de São Paulo e Florianópolis.
Tamanho do imóvel
Há quem prefira morar em apartamentos compactos e bem planejados, e também quem não abre mão de uma casa com quintal. Normalmente a regra é bem básica: quanto maior o espaço, maior o valor do aluguel, porém é muito importante um equilíbrio entre o tamanho do imóvel e suas condições estruturais.
Conforto e amenidades
Bastante relacionado com o item anterior, o conforto tem total influência na hora de calcular o valor do aluguel e isso já começa com a idade do imóvel. Uma casa grande e antiga pode ter o valor igual, ou até menor, que um apartamento pequeno e moderno.
Falando em apartamentos, a estrutura do condomínio também faz total diferença no valor do aluguel, se tem piscina, academia, área de festas, o número de vagas na garagem, e por aí vai.
Até mesmo a posição geográfica tem influência no conforto, por isso apartamentos e salas localizados nos andares mais altos costumam ter valor mais alto, pois em geral possuem uma vista bonita, menos barulho e maior iluminação natural.
Quanto cobrar de aluguel em 2023
Um dos pontos mais importantes para saber quanto cobrar de aluguel é a oferta e demanda. Esse conceito da economia é um dos principais fios condutores no preço do aluguel. Se existe grande oferta pelo tipo de imóvel, mas pouca procura, naturalmente haverá uma queda nos valores do mercado.
Ao mesmo tempo, se existe escassez em determinado tipo de imóvel e alta procura, o seu preço com certeza irá subir. É dessa forma que o mercado imobiliário se ajusta de forma constante, sempre buscando uma base justa para os valores de venda e locação de imóveis.
Além da oferta e demanda, existem outros métodos bastante utilizados no cálculo do valor de aluguel.
Método comparativo
Como o nome já diz, o método comparativo implica na pesquisa de preços de imóveis e está diretamente ligado à sua localização. Ou seja, é simplesmente procurar pelos preços dos valores de aluguel da região em que o imóvel está localizado.
É extremamente importante que essa pesquisa leve em consideração os imóveis com características similares às suas. Número de quartos, banheiros, distribuição dos cômodos e os demais fatores que já citamos anteriormente, devem ser sempre similares para que o preço do aluguel seja competitivo.
Método da Renda
É um método menos utilizado e de maior complexidade. Em resumo, sua avaliação se baseia no valor de renda que será gerado com a propriedade. Seu uso é mais comum para imóveis comerciais e com destinação ao uso público, como shopping centers, lojas, agências bancárias, hospitais, universidades, escolas, entre outros.
Mobiliário
Alugar um apartamento já mobiliado não só poupa o novo morador de uma grande despesa, com móveis e eletrodomésticos, mas também o preserva de lidar com o transtorno de uma mudança. Portanto, este é um fator que valoriza o preço do aluguel mas também devem ser avaliadas as condições de todos os itens dispostos pelo locador.
Avalie outros aspectos
Além dos métodos de mercado, é muito importante que você avalie outros aspectos que podem influenciar na precificação do mercado para o valor do seu aluguel. Por exemplo, se o imóvel é mobiliado, se ele pode ser adaptado para uso comercial ou até mesmo destinado à locação por temporada, caso esteja localizado em uma cidade turística.
Lembre-se da opção de locação por temporada
A locação por temporada vem ganhando cada vez mais espaço no Brasil e muitos preferem adotar essa forma de aluguel para seus imóveis. Entretanto ela é um pouco diferente, a começar que seu valor é baseado em diárias, mas também existem uma série de outros fatores que devem ser considerados como:
- Gastos fixos – impostos, contas de água, luz, internet, etc.
- Gastos sazonais – contratação de serviços como reparos, manutenção, gás, contratação de limpeza para alta temporada, limpeza de piscina, caixa d’água, etc.
- Período de ocupação do imóvel – é o tempo em que a propriedade fica alugada durante o ano.
- Localização e acomodações – no caso dos aluguéis por temporada, localização, acomodações e estrutura são fatores ainda mais determinantes no valor do aluguel.
- Valor da diária ao longo do ano – depois de você calcular todos os custos e despesas, calcule quanto isso irá ficar ao longo do ano. Por exemplo, se seu gasto anual será de R$10.000, divida esse valor pelo período de ocupação do imóvel para saber precisamente qual é sua taxa de lucro.
A partir desses pontos, com certeza o valor do seu imóvel será muito melhor embasado, mas você também pode contar com ferramentas e plataformas que são especializadas neste assunto, a mais conhecida delas é o AirBnb.
Conte com especialistas
Mesmo que você tenha compreendido e aplicado as regras de cálculo de aluguel de imóveis, é muito importante buscar ajuda de empresas especializadas no assunto. Hoje existem diversas opções de empresas que realizam a gestão de locação.
Além da consultoria, essas empresas oferecem administração e agendamento, manutenção, respaldo jurídico para ambas as partes do aluguel e até mesmo oferecem melhorias como dicas de decoração, por exemplo.
Aqui na Seazone temos a ponte perfeita entre o seu imóvel e o locador. Você irá contar os cuidados de uma das redes mais prestigiadas na locação de imóveis do Litoral Sul-Paulista, com um alto período de ocupação e valores competitivos no mercado. Saiba mais conversando com nossos consultores.