Ao procurar por um serviço, é fundamental compreender qual tipo de empresa é mais adequada para atender às necessidades específicas. No entanto, surge a dúvida: qual é a distinção entre incorporadoras e construtoras? É bastante comum surgir esta dúvida, tanto no momento de começar um projeto próprio, ou no momento de buscar mais detalhes sobre algum projeto que deseja comprar para uso pessoal ou investir seu negócio.
Incorporadoras e construtoras desempenham processos diferentes no mercado imobiliário, embora muitas vezes suas atividades estejam interligadas. Uma construtora é responsável pela execução física das obras, ou seja, pela construção propriamente dita dos empreendimentos imobiliários, como edifícios residenciais, comerciais ou industriais.
Por outro lado, uma incorporadora atua na fase inicial do processo, sendo responsável pela identificação de terrenos adequados, desenvolvimento de projetos arquitetônicos, obtenção de licenças e aprovações necessárias, além de financiamento e comercialização das unidades imobiliárias.
Em resumo, enquanto a construtora executa a obra, a incorporadora desenvolve o projeto e viabiliza o empreendimento imobiliário como um todo.
As incorporadoras e construtoras desempenham papéis cruciais no mercado imobiliário, contribuindo de maneira significativa para o desenvolvimento e oferta de empreendimentos imobiliários.
Fique com a gente neste post para entender essas diferenças com mais detalhes!
O que é uma incorporadora?
Uma incorporadora é uma empresa do setor imobiliário que atua na fase inicial do desenvolvimento de um empreendimento imobiliário. Como explicamos, suas principais atividades incluem a identificação de terrenos adequados para projetos, a elaboração de estudos de viabilidade, o desenvolvimento de projetos arquitetônicos e a obtenção de licenças e aprovações necessárias junto aos órgãos competentes.
Para que você possa diferenciar o trabalho da construtora da incorporadora, basta compreender que as incorporadoras são responsáveis pelo financiamento do empreendimento e pela comercialização das unidades antes mesmo de sua construção.
A incorporadora viabiliza o empreendimento imobiliário como um todo, desde a concepção até a venda das unidades, sem necessariamente realizar a construção física do projeto.
O que faz uma incorporadora?
Como vimos, a incorporadora não necessariamente trabalha na construção prática do projeto, mas está envolvida em diversos processos indispensáveis até chegar à montagem.
Agora vamos ver com um pouco de mais detalhes as tarefas da incorporadora:
Aquisição de terrenos
A aquisição de terrenos é uma das principais atividades desempenhadas por uma incorporadora. Esse processo envolve a identificação de áreas adequadas para o desenvolvimento de projetos imobiliários, levando em consideração diversos fatores, como localização, infraestrutura, potencial de valorização, zoneamento urbano, entre outros.
A incorporadora realiza estudos de viabilidade para avaliar o potencial do terreno e sua viabilidade para o projeto pretendido. Após a análise e negociação, a incorporadora adquire o terreno e inicia o processo de desenvolvimento do empreendimento imobiliário, que pode incluir a elaboração de projetos arquitetônicos, obtenção de licenças e aprovações, financiamento e comercialização das unidades.
A aquisição de terrenos é, portanto, um passo fundamental para o sucesso de um empreendimento imobiliário e faz parte da expertise de uma incorporadora. Afinal, há vários detalhes importantes que precisam ser avaliados para que seja possível compreender as vantagens e desvantagens de uma construção em um determinado local.
Obtenção de licenças e aprovações
A obtenção de licenças e aprovações é uma etapa crucial no processo de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários pelas incorporadoras, afinal, tudo deve estar regularizado para começar um projeto. Essas licenças e aprovações são necessárias para garantir a legalidade e conformidade do projeto com as regulamentações municipais, estaduais e federais.
As incorporadoras são responsáveis por preparar toda a documentação necessária e submetê-la aos órgãos competentes, como prefeituras, secretarias de meio ambiente, órgãos de planejamento urbano, entre outros, para obter as licenças ambientais, alvarás de construção, aprovações de projeto, entre outros documentos exigidos.
Essa etapa pode envolver processos complexos e demorados, que exigem conhecimento técnico e experiência na área, por isso é tão importante contar com um profissional da área!
As incorporadoras geralmente contam com equipes especializadas ou contratam consultorias jurídicas e técnicas para auxiliar nesse processo e garantir que todas as exigências legais sejam cumpridas.
A obtenção de licenças e aprovações é fundamental para dar início à construção do empreendimento e para garantir sua legalidade e viabilidade. Ninguém quer ter problemas com documentação quando a obra já estiver começando, certo?
Comercialização de imóveis
Agora vamos falar de um processo muito importante e lucrativo! A comercialização de imóveis é uma das principais atividades das incorporadoras no mercado imobiliário. Após o desenvolvimento do projeto e a obtenção das licenças necessárias, a incorporadora inicia o processo de venda das unidades do empreendimento.
Essa etapa envolve a elaboração de estratégias de marketing e vendas para promover o empreendimento, atrair potenciais compradores e fechar negócios. As incorporadoras utilizam diversos canais de divulgação, como anúncios em mídias impressas e digitais, campanhas publicitárias, eventos de lançamento e visitas guiadas ao local do empreendimento.
Além disso, as incorporadoras costumam disponibilizar stands de vendas ou showrooms para receber interessados, apresentar maquetes e informações sobre o projeto, esclarecer dúvidas e negociar as condições de pagamento.
Durante o processo de comercialização, a incorporadora também é responsável por formalizar os contratos de compra e venda, realizar a intermediação entre compradores e instituições financeiras para obtenção de financiamento imobiliário e fornecer todo o suporte necessário aos clientes até a entrega das chaves.
Em resumo, a comercialização de imóveis é uma etapa fundamental para o sucesso do empreendimento e requer habilidades de marketing, vendas e atendimento ao cliente por parte da incorporadora.
Marketing para comercialização de imóveis
Como falamos agora há pouco, o marketing desempenha um papel crucial na comercialização de imóveis pelas incorporadoras, ajudando a promover os empreendimentos, atrair potenciais compradores e fechar negócios. Vem com a gente conferir algumas estratégias essenciais utilizadas pelas incorporadoras para vender seu imóvel!
- Identificação do público-alvo: antes de tudo, é essencial entender quem são os potenciais compradores do empreendimento. Isso envolve analisar características demográficas, comportamentais e socioeconômicas do público-alvo, como faixa etária, renda, estilo de vida, preferências de moradia, entre outros.
- Desenvolvimento de marca: construir uma marca forte e reconhecida no mercado é fundamental para diferenciar os empreendimentos das concorrências. Isso inclui criar uma identidade visual atrativa, um nome memorável para o empreendimento e uma mensagem de marca que ressoe com o público-alvo.
- Estratégias de divulgação: utilização de diversos canais de divulgação para promover o empreendimento, como anúncios em mídias impressas e digitais, campanhas publicitárias em redes sociais, banners em sites imobiliários, materiais impressos (folhetos, panfletos, folders), entre outros.
- Eventos de lançamento: organização de eventos de lançamento para apresentar o empreendimento aos potenciais compradores, como coquetéis, brunches, visitas guiadas ao local do empreendimento, feiras imobiliárias, entre outros.
- Produção de materiais de marketing: desenvolvimento de materiais de marketing de alta qualidade, como catálogos, brochuras, vídeos promocionais, tour virtual do empreendimento, maquetes físicas ou digitais, para apresentar as características e benefícios do empreendimento de forma atrativa.
O que é uma construtora?
Bem, agora que já falamos bastante sobre o papel da incorporadora, vamos entender tudo sobre as construtoras!
Uma construtora é uma empresa do setor da construção civil especializada na execução física de obras civis. Seu principal objetivo é realizar a construção de edificações, como prédios residenciais, comerciais, industriais, obras de infraestrutura, entre outros projetos.
As construtoras são responsáveis por todas as etapas da obra, desde a preparação do terreno até a entrega do empreendimento pronto para ser usado pelos moradores! Isso inclui atividades como terraplanagem, fundações, estrutura, alvenaria, instalações elétricas e hidráulicas, acabamentos, paisagismo, entre outros.
Além disso, as construtoras também podem ser responsáveis pela contratação e coordenação de fornecedores, mão de obra especializada e equipamentos necessários para a realização da obra. Elas devem garantir que o projeto seja executado dentro dos padrões de qualidade, prazos e orçamento estabelecidos, seguindo as normas técnicas e de segurança vigentes.
Ou seja, a construtora é uma empresa especializada na transformação de projetos arquitetônicos em realidade, realizando a construção física de obras civis de diversos tipos e tamanhos. Por isso, é muito importante escolher com calma a construtora ideal, pois é um processo de grande responsabilidade a construção de um imóvel com segurança e qualidade!
O que faz uma construtora?
Vamos conferir um pouco mais a fundo as funções desempenhadas por uma construtora!
Preparação do Terreno
Antes de iniciar a construção, é necessário preparar o terreno, o que pode envolver atividades como terraplanagem, remoção de vegetação, nivelamento do solo, entre outros.
Fundação
Uma etapa crucial da construção, na qual são realizadas as fundações para dar suporte à estrutura da edificação. Isso pode envolver a escavação, colocação de estacas ou sapatas, e concretagem.
Estruturação
Construção da estrutura principal da edificação, como pilares, vigas, lajes e paredes estruturais, utilizando materiais como concreto armado, aço, madeira, entre outros.
Alvenaria
Construção das paredes internas e externas da edificação, utilizando tijolos, blocos cerâmicos ou de concreto, para definir os espaços internos e externos da construção.
Instalações
Instalação dos sistemas elétricos, hidráulicos, sanitários, de gás, ar condicionado, entre outros, para fornecer serviços essenciais à edificação.
Acabamentos
Aplicação de revestimentos nas paredes, pisos e tetos, instalação de portas, janelas, louças sanitárias, metais, luminárias, pintura, entre outros, para dar o acabamento final à construção.
Paisagismo e urbanismo
Se necessário, a construtora também pode realizar atividades relacionadas ao paisagismo e urbanismo, como a criação de áreas verdes, espaços de lazer, calçadas, acessos viários, entre outros.
Controle de Qualidade e Segurança
Durante todo o processo de construção, a construtora deve realizar o controle de qualidade e segurança, garantindo que a obra seja realizada de acordo com as normas técnicas e de segurança vigentes.
Afinal, qual a diferença entre uma incorporadora e uma construtora?
Como falamos, embora muitas vezes trabalhem em conjunto em projetos de construção de empreendimentos imobiliários, a construtora e a incorporadora realizam trabalhos diferentes.
Vamos conferir as principais diferenças entre elas?
Atividades Principais
Construtoras: a principal atividade de uma construtora é a execução física das obras civis, ou seja, a construção propriamente dita das edificações, incluindo fundações, estrutura, alvenaria, instalações, acabamentos, entre outros.
Incorporadoras: as incorporadoras concentram-se na fase inicial do processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário. Isso inclui a identificação de terrenos, desenvolvimento de projetos arquitetônicos, obtenção de licenças e aprovações, financiamento e comercialização das unidades imobiliárias.
Foco do Negócio
Construtoras: o foco principal das construtoras é a execução física das obras civis, garantindo que o projeto seja realizado conforme as especificações técnicas, prazos e orçamentos estabelecidos.
Incorporadoras: as incorporadoras estão mais voltadas para o desenvolvimento e viabilização de empreendimentos imobiliários como um todo, desde a concepção até a comercialização das unidades.
Responsabilidades Legais
Construtoras: as construtoras são responsáveis pela execução técnica da obra, garantindo sua qualidade e conformidade com as normas técnicas e de segurança vigentes.
Incorporadoras: são responsáveis por toda a gestão do empreendimento, incluindo a obtenção de licenças e aprovações, coordenação dos projetos, financiamento, comercialização das unidades, entre outras atividades.
Relação com o Cliente
Construtoras: lidam diretamente com a execução da obra e têm uma relação mais direta com os clientes durante a fase de construção, garantindo o atendimento às suas necessidades e expectativas.
Incorporadoras: têm uma relação mais ampla com os clientes, desde a fase de pré-venda até a entrega das chaves, atuando na comercialização das unidades e fornecendo todo o suporte necessário aos compradores.
Bem, com esses detalhes é possível entender que enquanto as construtoras estão mais envolvidas na construção física das edificações, as incorporadoras focam na viabilização e desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários como um todo, desde a concepção até a comercialização das unidades. Mas, ressaltando: embora tenham funções diferentes, muitas vezes as construtoras e incorporadoras trabalham em conjunto em projetos de construção de empreendimentos imobiliários.
Uma incorporadora pode ser uma construtora?
Bom, a verdade é que sim! Uma incorporadora pode ser uma construtora, mas nem sempre é o caso.
Embora uma incorporadora possa não realizar a construção física das edificações, ela pode ter parcerias com construtoras para executar essa parte do processo. Ao mesmo tempo, uma construtora pode ou não estar envolvida na fase inicial do desenvolvimento do empreendimento, como identificação de terrenos e elaboração de projetos.
Assim, uma incorporadora pode optar por ter uma construtora como parte de seu grupo empresarial para executar as obras de seus empreendimentos imobiliários, mas isso não é obrigatório. Algumas incorporadoras preferem terceirizar a construção para empresas especializadas (construtoras), enquanto outras podem preferir ter controle total sobre todo o processo, incluindo a construção.
Como uma incorporadora e uma construtora podem se associar?
Uma incorporadora e uma construtora podem se associar de diversas maneiras para colaborar em projetos imobiliários. Vem com a gente conferir algumas maneiras disso acontecer!
Parceria estratégica
Uma incorporadora pode firmar uma parceria estratégica com uma construtora para trabalharem juntas em projetos imobiliários específicos. Nesse caso, a incorporadora ficaria responsável pela fase inicial do desenvolvimento do empreendimento, enquanto a construtora seria responsável pela execução física da obra.
Joint venture
As empresas podem formar uma joint venture, uma parceria de negócios onde ambas as partes contribuem com recursos, conhecimentos e expertise para um projeto em comum. Nesse caso, a incorporadora e a construtora se unem para desenvolver e construir empreendimentos imobiliários, compartilhando riscos e lucros.
Subsidiária
Uma incorporadora pode estabelecer uma subsidiária que atua como construtora dentro do mesmo grupo empresarial. Dessa forma, a incorporadora teria controle direto sobre a construção dos empreendimentos, mantendo toda a operação sob o mesmo guarda-chuva empresarial.
Contratos de prestação de serviços
Uma incorporadora pode contratar uma construtora como prestadora de serviços para realizar a construção de seus empreendimentos imobiliários. Nesse caso, a construtora atua como terceirizada, executando as obras conforme as especificações da incorporadora.
Essas são algumas das maneiras pelas quais uma incorporadora e uma construtora podem se associar para colaborar em projetos imobiliários. A forma de associação escolhida depende das necessidades específicas das empresas e das características de cada projeto.
E o que imobiliárias têm a ver?
As imobiliárias desempenham um papel diferente das incorporadoras e construtoras no mercado imobiliário. Enquanto as incorporadoras são responsáveis pela concepção e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, e as construtoras pela execução física das obras civis, as imobiliárias são intermediárias que facilitam a compra, venda, locação e administração de imóveis entre proprietários e compradores ou locatários.
A relação das imobiliárias com as incorporadoras e construtoras geralmente ocorre na etapa de comercialização dos imóveis. As imobiliárias podem ser contratadas pelas incorporadoras para atuar na venda das unidades de um empreendimento imobiliário, ou pelos proprietários de imóveis para auxiliar na venda ou locação de seus imóveis.
Assim, enquanto as incorporadoras e construtoras se concentram no desenvolvimento e construção dos imóveis, as imobiliárias atuam na intermediação entre compradores e vendedores, oferecendo serviços de consultoria, avaliação, marketing, negociação e documentação para facilitar as transações imobiliárias. Em alguns casos, as imobiliárias também podem oferecer serviços de administração de imóveis, como cobrança de aluguéis, manutenção e gestão de contratos de locação.
Portanto, as imobiliárias complementam as atividades das incorporadoras e construtoras, auxiliando na comercialização e administração dos imóveis no mercado imobiliário.
Imobiliárias e administração de imóveis
As imobiliárias desempenham um papel fundamental na administração de imóveis, especialmente no que diz respeito à locação e gestão dos mesmos. Confira alguns papéis desempenhados pela imobiliária:
Captação de imóveis: as imobiliárias buscam ativamente por proprietários interessados em alugar seus imóveis e oferecem seus serviços de administração.
Avaliação do imóvel: avaliam o valor de mercado do imóvel para determinar o preço justo de aluguel e garantir uma negociação justa entre proprietário e inquilino.
Divulgação: utilizam diferentes canais de marketing para divulgar os imóveis disponíveis para locação, como sites, redes sociais, placas de sinalização, entre outros.
Seleção de inquilinos: as imobiliárias realizam uma análise criteriosa dos potenciais inquilinos, verificando sua capacidade financeira, referências pessoais e profissionais, antecedentes criminais, entre outros aspectos.
Elaboração de contratos: redigem contratos de locação detalhados, que estabelecem os direitos e responsabilidades tanto do proprietário quanto do inquilino durante o período de locação.
Cobrança de aluguéis: ficam responsáveis por cobrar os aluguéis dos inquilinos, garantindo que os pagamentos sejam efetuados de forma pontual e segura.
Manutenção do imóvel: coordenam a realização de eventuais reparos e manutenções necessárias no imóvel ao longo do contrato de locação.
Gestão financeira: administram os aspectos financeiros relacionados à locação, como repasse dos aluguéis ao proprietário, pagamento de despesas relacionadas ao imóvel e prestação de contas regulares.
Assistência jurídica: oferecem suporte jurídico em caso de eventuais litígios entre proprietário e inquilino, garantindo o cumprimento das obrigações contratuais e resolvendo eventuais conflitos de forma adequada.
As imobiliárias desempenham um papel essencial na administração de imóveis, facilitando o processo de locação e garantindo uma relação transparente e segura entre proprietários e inquilinos.
Estudo de caso: Seazone e Jurerê
Pronto! Agora que você sabe tudo sobre incorporadoras, construtoras e até imobiliárias já tem tudo o que precisa para começar seu negócio!
Indicamos que você leia sobre alguns projetos da Seazone para pensar em seu próximo investimento! Além de ser reconhecida pela excelência e liderança no faturamento para proprietários de imóveis no Airbnb, a Seazone também se destaca por estruturar empreendimentos imobiliários desde 2019.
Para agregar ainda mais, recomendo fortemente você conferir alguns casos de sucesso da Seazone como o projeto em Jurerê! Somos especialistas no ramo e temos uma larga experiência em ajudar incorporadoras na venda estratégica de imóveis!
Concluindo
Esperamos que ao longo deste texto sobre construtoras e incorporadoras você tenha aprendido um pouco mais sobre o mercado imobiliário. Saber sobre esta área é importante não só para profissionais do setor, mas também para quem procura indicações para investir um novo local para a família, ou investir em um novo projeto!
Através dessa parceria entre os dois negócios, os projetos desenvolvidos são capazes de transformar sonhos em realidade, moldando o ambiente construído e enriquecendo a vida das comunidades.
Com o post pudemos aprender que as construtoras e incorporadoras desempenham papéis distintos no mercado imobiliário, embora muitas vezes trabalhem em conjunto em projetos de construção de empreendimentos imobiliários, mas que as duas são extremamente importantes para a construção de um negócio de qualidade, desde a documentação necessário até a construção física de um novo projeto!
Essas empresas não apenas constroem edifícios, mas também constroem lares, espaços comerciais e ambientes que refletem sonhos, aspirações e estilo de vida. Juntas, as construtoras e incorporadoras formam os alicerces de um setor vital e em constante evolução, impulsionando o progresso e o desenvolvimento urbano.
