Não dá para negar: o potencial de rentabilização do aluguel por temporada está chamando a atenção de muitos proprietários de imóveis. Se você faz parte desse grupo, sabe que existem leis sobre o aluguel de temporada, certo? Bom, se não, saiba que é preciso obter o maior número de informações de qualidade possível para atuar com segurança no ramo. Anunciar imóveis para esse fim envolve uma série de questões legislativas e conhecer esse contexto é o primeiro passo para aproveitá-lo da melhor forma.
Mesmo que você opte por contratar um serviço de gestão de imóveis, o que é uma ótima alternativa para quem não quer se preocupar com aspectos gerenciais, não deixe de ficar por dentro do mercado. Afinal, você precisa estar ciente sobre o que acontece nas propriedades que estão no seu nome!
Neste artigo, vamos trazer um panorama geral sobre aluguel de temporada e o que dizem as leis sobre aluguel de temporada. Você vai entender que por trás da prática de anunciar imóveis para locação por períodos curtos existe muita história e, no caso do Brasil, uma legislação específica que define direitos e deveres das partes envolvidas. Siga com a leitura e saiba mais!
Lei que regula o aluguel de temporada
Você pode ter um entendimento geral sobre do que se trata aluguel por temporada. Mas a definição válida na prática está na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato. E é assim que a legislação específica anunciar imóveis para aluguel de temporada:
Art. 48: “Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
De forma simplificada, aluguel de temporada consiste na transferência de posse do imóvel a uma outra pessoa por um período determinado, mediante pagamento para o proprietário. Como se mantém a finalidade residencial, a propriedade não passa a ser considerada um meio de hospedagem.
O aluguel de temporada deve ser uma iniciativa de pessoas físicas ou pessoas jurídicas patrimoniais, que são empresas abertas por famílias para administração de bens, e o processo de aluguel pode ter a intermediação de um prestador de serviços regulamentado. É o caso, por exemplo, das estadas reservadas por meio das Online Travel Agencies (OTAs), como Airbnb e Booking.
As formas de pagamento dependem de como a transação acontece. No caso das OTAs, cada plataforma possui condições específicas, como as formas de pagamento aceitas e taxas cobradas do proprietário. Em reservas diretas, o proprietário pode definir o método de pagamento
Importância de estar atento às particularidades da locação por temporada
Como falamos agora há pouco, se você está no mercado de aluguel de temporada, deve estar atento às suas normas para continuar suas atividades de forma legal e evitar dores de cabeça. Entre os aspectos técnicos, existem pontos muito importantes para ficar de olho e garantir a segurança das suas locações.
Você sabe quais são as particularidades da locação por temporada? Separamos alguns requisitos essenciais para não se esquecer na hora de fazer uma locação. Confira!
Documentação
Um dos primeiros passos para viabilizar o aluguel de temporada (e talvez o mais importante), é a documentação. Isso é um cuidado que permite uma análise do inquilino e evita a inadimplência.
Para o locatário, os documentos exigidos podem incluir:
- RG;
- CPF;
- Certidão de casamento (se for o caso);
- Comprovante de renda;
- Comprovante de residência;
- Contatos de referência.
Ah, e é claro, não se esqueça de fornecer uma cópia do contrato! Tudo isso permite que você possa alugar seu imóvel com mais tranquilidade e sem preocupações.
Vistoria
A vistoria do imóvel também é crucial para realizar uma hospedagem com mais segurança. É necessário que essa prática seja feita antes e após a locação, para verificar se existe algum dano ou problema na propriedade.
Por exemplo, se uma cadeira estiver quebrada e isso for verificado antes de o hóspede se instalar no local, você saberá que o conserto não é uma responsabilidade do mesmo. Agora, se existir algum objeto danificado após a estada, a história já é outra e o locatário deve se responsabilizar por consertar o que estiver em desacordo com a vistoria inicial.
Impostos e taxas
O imóvel que é utilizado para aluguel de temporada deve recolher impostos, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e a Taxa de Coleta de Resíduos Sólidos (TCRS). Além disso, também deve recolher imposto sobre a renda que é obtida com a locação.
Apesar disso, o modelo de tributação pode variar. Isso porque você pode optar por declarar o faturamento tanto como Pessoa Física, como Pessoa Jurídica. Por isso, esteja atento à modalidade escolhida para ficar em dia com as suas obrigações tributárias e fiscais no aluguel de temporada e evite problemas desnecessários.
Direitos e deveres
Para cada uma das partes envolvidas na contratação de aluguel de temporada, existem direitos e deveres diferentes, mas que, no fim, contemplam a mesma finalidade. Para o locatário, inclui-se:
Direitos e deveres para o inquilino do aluguel por temporada
Direitos
- Receber o imóvel em bom estado e nas condições em que foi contratado;
- Usufruir do local sem perturbação;
- Realizar o check in no horário combinado;
- Acompanhar a vistoria após o término da locação.
Deveres
- Usar o imóvel com a finalidade devida;
- Efetuar o pagamento conforme acordado;
- Cuidar da integridade do imóvel e dos itens que nele estão;
- Realizar o check out no prazo combinado;
- Respeitar as normas do local;
- Sinalizar o locador em caso de qualquer dano.
Direitos e deveres para o locatário do aluguel por temporada
Direitos
- Exigir o pagamento antecipado total ou parte dele;
- Cobrar do locatário eventuais danos ao imóvel ou mobília;
- Impor vedações em contrato em relação à utilização do imóvel, desde que não sejam abusivas ou inviabilizem a finalidade pretendida com o aluguel;
- Realizar a vistoria do imóvel;
- Solicitar garantias previstas na Lei do Inquilinato, como fiança.
Deveres
- Entregar o imóvel nas condições anunciadas;
- Garantir que a estada seja tranquila e sem perturbações;
- Não exigir garantias desproporcionais ao valor do aluguel;
- Elaborar, preencher os campos e assinar junto com o locatário o contrato de locação;
- Substituir a tempo objetos danificados que possam comprometer a locação e o bem-estar do locatário.
Bom, agora que você já sabe quais são os direitos e deveres de cada parte, é hora de entender melhor o que diz a lei sobre a locação por temporada. Vamos lá!
O que diz a lei sobre a locação por temporada
Esse é um assunto que pode não agradar a muitas pessoas, mas tem uma importância central na atuação com aluguel de temporada. Como já mencionamos, a legislação que rege o segmento no Brasil é a Lei do Inquilinato, que estabelece os princípios que devem conduzir a relação entre locador e locatário.
No que se refere aos deveres do locador, a legislação determina que o imóvel precisa ser entregue ao locatário em bom estado, com as manutenções feitas. O locador fica responsável por resolver situações que tenham relação com problemas anteriores à estada e quitar qualquer despesa extra que não esteja descrita em contrato.
É direito do locador definir um limite máximo de pessoas que são permitidas no imóvel, além das regras para utilização da propriedade. Mas as informações só têm validade quando acordadas antes da estada, preferencialmente por escrito em contrato.
O locatário, por sua vez, tem o direito de receber o imóvel conforme anunciado e ser comunicado sobre qualquer restrição no uso do imóvel ou informação que interfira na sua estada. Caso tenha interesse, o locatário pode solicitar uma visita ao imóvel antes da locação e o acesso aos comprovantes de quitação do pagamento.
É responsabilidade do locatário cumprir as normas de conduta da propriedade e deixar o imóvel nas mesmas condições que estava no momento do check-in.
Prazos para locação por temporada
Ao contrário do que muitos pensam, não existe um prazo mínimo que configure a locação por temporada. No entanto, o prazo máximo é de 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não mobiliado.
Um outro ponto que também deve obedecer esse limite de tempo é o da renovação: o período original acordado e a renovação do contrato não podem ultrapassar o prazo de 90 dias.
Detalhes técnicos
Os locatários devem se atentar, além do prazo máximo da locação por temporada, a algumas exigências que caracterizam o aluguel como temporário. Isso inclui o contrato redigido e a menção em seu título da modalidade como o imóvel será locado.
Trata-se de um meio de prevenir que as medidas previstas na lei para a locação sejam aplicadas, pois os contratos verbais não validam os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas. Outro ponto importante é que as leis do aluguel de temporada tratam apenas questões relacionadas a imóveis localizados em áreas urbanas. Por isso, para as áreas rurais, o locatário deve se inteirar sobre o Estatuto da Terra.
Forma de pagamento na locação por temporada
Como falamos agora há pouco, o locatário pode exigir o pagamento total ou parcial antecipado em relação à locação. Isso está amparado por lei e, não só isso, mas também serve para encargos e modalidades de garantias que estão previstas na Lei do Inquilinato.
Portanto, recomendamos que o locador realize essa exigência. Agora, se for considerado que não é algo imprescindível, você deve pelo menos fazer um levantamento da situação financeira do locatário, uma vez que podem ser evitados problemas em relação ao pagamento.
Forma de rescisão de contrato na locação por temporada
Depois que acaba o prazo da contratação, o locatário deve deixar o imóvel em perfeito estado de conservação, certo? Bom, é o cenário ideal, mas não significa que é o que sempre acontece.
Caso o locatário não devolva o imóvel de forma espontânea, o locador pode mover uma ação de despejo por denúncia vazia. A partir disso, é possível conceder uma liminar para desocupação do imóvel em 15 dias corridos, desde que seja prestada uma caução equivalente a 90 dias de aluguel.
O locador de imóvel de aluguel de temporada pode retomar o bem com algumas facilidades, porque naquelas locações realizadas com fins residenciais, essa modalidade de denúncia é permitida apenas se o contrato for feito para um período igual ou maior que 30 meses.
Para que o locador consiga mover a ação, a mesma deve ser feita em um prazo de 30 dias, após o término do contrato. Caso contrário, existe uma automática prorrogação do mesmo, o que torna possível a denúncia vazia apenas depois de 30 meses!
Viu a importância de ficar atento às regras da legislação? Ninguém quer passar por isso, mas os conflitos podem acontecer.
Por isso, é importante se atentar aos fatores que mais levam a algum tipo de desentendimento ao anunciar imóveis para aluguel de temporada. Veja alguns cenários que podem ocorrer:
– O condomínio onde está localizado o imóvel pode tentar proibir a locação por temporada ao alegar viés comercial e falta de segurança pela alta rotatividade. Por lei, o aluguel de temporada representa uma “residência temporária” e qualquer argumento de interferência no bem-estar coletivo precisa ser comprovado.
– Na relação com o hóspede, o proprietário pode passar por situações incômodas em relação às condições combinadas para a estada. Por isso, a recomendação é que se faça um contrato com informações básicas, como datas de entrada e saída do imóvel, número máximo de pessoas permitido no local, valor total e formas de pagamento, inventário e regras da propriedade.
Poderíamos citar inúmeros fatores para você perceber a importância de conhecer as leis sobre aluguel de temporada aqui, mas agora é hora de entrar em ação!
Se você quer anunciar imóveis e aproveitar a rentabilização do aluguel por temporada, sem se preocupar com todos os aspectos operacionais do dia a dia, conheça a gestão de imóveis da Seazone! Até mais.
