O desafio
Muitos proprietários de imóveis de aluguel por temporada acreditam que definir um preço mínimo alto na baixa temporada é a melhor forma de garantir uma renda estável. No entanto, essa prática pode limitar significativamente o potencial de receita e prejudicar a ocupação do imóvel não só na baixa temporada, como na alta.
Com 6 anos de operação, a Seazone oferece aos proprietários um sistema de precificação otimizada que ajusta automaticamente os preços das diárias com base em diversos fatores, como:
- Temporada
- Eventos locais
- Concorrência
- Demanda
Para demonstrar a eficácia do nosso sistema de precificação, analisamos o desempenho de um conjunto de imóveis que se encontram no mesmo prédio sob nossa gestão. Eles possuem a mesma estrutura e estão classificados na mesma categoria. O principal ponto que os difere é:
- Grupo 1: imóveis com preço mínimo definido pelo proprietário
- Grupo 2: imóveis com preço mínimo definido pelo sistema da Seazone
Para avaliar o desempenho de cada grupo, contamos com uma amostra de 10 apartamentos de um mesmo prédio, com as mesmas tipologias, sendo 5 deles precificados 100% pelo sistema de otimização de preços da Seazone, e os outros 5 com preço mínimo definido pelo proprietário.
Todos os apartamentos estavam disponíveis para aluguel por temporada nas principais plataformas como Airbnb e Booking, e foram monitorados durante um período de quatro meses.
Considerando que algumas unidades do prédio iniciaram operação com a Seazone no segundo trimestre de 2024, mas nem todos os apartamentos iniciaram a operação no mesmo dia, analisamos os dados de julho a outubro, período em que todos os apartamentos da amostra já estavam ativos nas principais plataformas.
Nesta análise consideramos diversos indicadores, como faturamento total, taxa de ocupação e preço médio da diária. Essa metodologia permitiu comparar de forma direta os resultados obtidos com as duas estratégias de precificação, em um contexto real de mercado.
Resultados
Para este estudo de caso é importante destacar:
- No conjunto de dados analisados não houve imóveis com valores significativamente diferentes dos demais
- Ordenando os imóveis por faturamento, os 5 primeiros são imóveis que fazem a precificação com a Seazone (Grupo 2), e os últimos 5 imóveis são as unidades com preço mínimo definido (Grupo 1)
Analisando os dados entre o período de julho a outubro de 2024, enquanto os imóveis do Grupo 1 faturaram em média um total de R$ 1.142,01 nesses 4 meses, os imóveis do Grupo 2 que optaram por confiar a precificação ao sistema otimizado da Seazone faturaram em média R$ 15.949,76, um valor 12 vezes maior.
Se você acha que o Grupo 2 faturou mais por ter um preço de diária maior, você se engana. O preço da diária cobrado foi, em média, R$ 155. Já o Grupo 1, que faturou um valor muito menor no mesmo período, teve uma média de valor mínimo cobrado da diária de R$ 254.
Analisando o preço da diária, o Grupo 2 se destacou pela relação de valor percebido pelos hóspedes ao entregar a mesma qualidade da estada por um preço mais acessível. Isso levou a uma diferença significativa na taxa de ocupação desses apartamentos. Enquanto as unidades do Grupo 1 tiveram taxa de ocupação média de 3% nos 4 meses monitorados, o Grupo 2 teve uma taxa de ocupação média de 67%.
O valor expressivo da taxa de ocupação do Grupo 2 reafirma a importância da otimização do preço mínimo na baixa temporada.
| Indicador (julho-outubro/2024) | Grupo 1 (preço mínimo definido pelo proprietário) | Grupo 2 (preço mínimo definido pela Seazone) |
| Faturamento médio mensal | R$ 285,50 | R$ 3.987,44 |
| Taxa de ocupação média | 3% | 67% |
| Preço médio da diária | R$254 | R$155 |
Conclusão
Os resultados demonstram que o sistema de precificação da Seazone, que desde 2018 tem sido aprimorado, é uma estratégia poderosa para maximizar a rentabilidade dos imóveis para aluguel por temporada. Ao ajustar os preços de forma estratégica, conseguimos:
- Atrair demanda
- Maximizar a receita
- Aumentar a ocupação
Além da otimização de preços, a Seazone faz a gestão 360º dos imóveis para os proprietários. Cuidamos de toda a manutenção, limpeza, check-in, check-out, atendimento ao hóspede e fotos profissionais para você não ter que se preocupar.
E tem mais: a Seazone é a única plataforma de gestão que permite o proprietário fechar o imóvel por um período para uso próprio, seja para reforma, para curtir em família ou com os amigos.
Quer saber mais, confira os benefícios da gestão da Seazone.
