Para o proprietário de imóvel que escolheu alugar por diárias, o pior que pode acontecer é não alugar, ou até mesmo, ter prejuízos em comparação com o aluguel anual do seu imóvel.
Por isso, além de garantir a qualidade em tudo que diz respeito a entregar a reserva adquirida pelo hóspede e o cuidado do imóvel, uma das maiores preocupações da Seazone é proteger a rentabilidade dos imóveis sob sua gestão.
Isso significa ter um processo a prova de balas no que diz respeito em promover, divulgar, atender, negociar e precificar as diárias até o fechamento das reservas, para que independente do que aconteça, garantir o melhor faturamento possível para o proprietário.
Alguns dos problemas enfrentados pela gestão amadora de um imóvel de temporada são:
- Não alugar datas com alta demanda, como feriados e finais de semana no verão
- Alugar diárias muito baixas por medo de não alugar, ou por insegurança em relação a que preço colocar
- Alugar poucos dias por diárias altas, e terminar um mês de alta demanda com baixa ocupação.
Se você se identificou com algum desses pontos e já se sentiu insatisfeito com o resultado financeiro de seu imóvel, provavelmente significa que você precisa de uma gestão profissional.
Com a tecnologia presente hoje no mercado, é possível ter previsibilidade no aluguel por temporada.
Além de saber previamente qual o potencial de faturamento do seu imóvel e sua projeção de diárias e ocupações, você pode utilizar essas informações do mercado para fazer uma gestão ativa do faturamento.
Sabendo disso, a Seazone criou um processo de gestão do faturamento que funciona com base em 3 pilares:
Gestão do preço
Criamos grupos de anúncios parecidos, e monitoramos de perto os preços e a ocupação dos imóveis parecidos com o seu na região, inclusive entendendo quais valores de diárias estão alugando e quais não.
Por exemplo, se existe um imóvel com características melhores, seja em área externa, qualidade da mobília, acabamento ou estado, e que possui uma diária menor que a sua e ainda não alugou, significa que os hóspedes estão procurando por hospedagem, estão encontrando o seu imóvel e os imóveis concorrentes, que facilmente podem ser comparados com o seu e que possuem preços menores. Qual imóvel você acha que vai alugar?
Exemplo de comparação de preços, datas alugadas/não alugadas entre anúncios parecidos.
O efeito ao contrário pode acontecer também, ao entendermos que os imóveis mais parecidos com o seu já estão alugados, a um determinado preço médio, e que ainda existe uma distância suficientemente grande até a data da reserva, aumentamos o preço, pois só seremos comparados com categorias menores ou maiores, e não mais com imóveis semelhantes.
Isso faz com que mudemos nossa precificação frequentemente, de todos os anúncios sobre gestão:
Esse tipo de estratégia implica que teremos poucas surpresas ao final do trabalho. Seu aluguel pode sim sofrer mudanças em relação ao programado, para mais ou para menos, mas nunca será R$ 0, ou nunca será inferior ao necessário para garantir uma rentabilidade superior ao anual se o seu imóvel tiver vocação para temporada.
Gestão do calendário
No mercado de temporada, não é apenas o preço que pode ser gerenciado, mas também as regras de calendário.
É o único mercado que é comum e que facilmente você consegue criar ou deletar requisitos de dias mínimos para uma reserva, ou até mesmo o bloqueio de check-ins/outs em datas importantes.
Nesse mercado, a estratégia vencedora não é das melhores diárias, e sim, das melhores reservas.
Definir e aprimorar essa estratégia é crucial para maximizar o retorno no verão, e aproveitar todas as datas especiais no inverno.
- Dias mínimos por época do ano
O que você prefere, alugar uma reserva de 3 dias ou de 5 dias? Prefere 60% de ocupação ou 90%?
De acordo com a época do ano, os hóspedes têm interesse em ficar mais ou menos tempo hospedado em sua região, o problema está em que, ao alugar somente 3 dias em um feriado de 5, te impede de locar para o hóspede que quer ficar 5 dias, e dificulta encontrar um hóspede que queira ficar apenas 2 dias.
Dividimos o ano com os meses de alta, média e baixa temporada, e criando regras para cada uma, por exemplo, 5 dias mínimos para alta, 3 dias para a média e 2 dias para a baixa.
Garantir que os feriados serão locados por inteiro, incluindo finais de semana, também são ideias para maximizar seu faturamento exemplo:
Alugar o ano novo 3 diárias a 2000 reais, ou 7 diárias a 1500?
Alugando as 3 diárias, nada te garante que você alugará os outros 2 dias, muito pelo contrário, as chances são baixas, já que a grande maioria dos hóspedes busca o feriado inteiro.
Alguém que vai a praia ao final, ou começo do ano, provavelmente, em grande parte tem interesse em passar o ano novo na região, deixando as datas próximas, menos interessantes se não envolverem o dia 31/12. Alugar por diárias menores, mas pelo máximo de diárias possíveis, aumenta seu faturamento no longo prazo.
Monitoramento de oportunidades
Outro aspecto importante da gestão do faturamento, é garantir um bom monitoramento de oportunidades para seu imóvel.
Cada vez mais o mundo está mais dinâmico, e isso afeta diretamente a demanda de hospedagem, nas diferentes regiões.
Exemplos:
Mapeamento de eventos internacionais, nacionais, e regionais
Cada região possui eventos que afetam a demanda por hospedagem, podemos dar como exemplo os eventos corporativos no empreendimento Costão do Santinho que impacta a demanda de hospedagem no bairro dos ingleses em Florianópolis, e o Iron Man, evento internacional que acontece em Jurerê. Mapear e monitorar esses eventos é crucial, já que mais de 24% do faturamento anual de um imóvel de temporada está ligado a feriados e datas especiais.
Verificação anual de datas dos principais eventos
Não basta apenas anotarmos os eventos mas também confirmar suas datas, um exemplo é o que aconteceu com o COVID-19 e o Ironman em Florianópolis, conforme o lockdown foi sendo adiado, o evento também, afetando diretamente as reservas das datas, que hoje possui uma demanda tão grande quanto o carnaval para a região.
E assim por diante.
Entre esses e outros processos de gestão de faturamento que a Seazone garante previsibilidade no aluguel por temporada, trabalhando de maneira ativa a estratégia de preço e calendário para garantir o melhor resultado financeiro ao proprietário, independente do mercado.
