O mercado de aluguel por temporada está em plena expansão no Brasil e movimentando valores expressivos. Plataformas como o Airbnb mudaram a forma como as pessoas viajam, alugam e investem em imóveis, tornando esse tipo de locação mais acessível e profissional. Com o aumento das reservas, cresce também a necessidade de entender como regularizar o CNPJ Airbnb e manter as obrigações em dia.
A formalização da atividade é um passo importante para quem já tem renda recorrente com locações. Ter um CNPJ ativo garante mais segurança jurídica, simplifica o recolhimento de impostos e abre novas possibilidades de gestão, da emissão de notas fiscais ao acesso a regimes tributários mais vantajosos. E, com a Receita Federal ampliando a fiscalização sobre plataformas digitais, manter-se dentro das regras é essencial para evitar problemas com o Leão (Receita Federal).
Mas, afinal, como funciona o CNPJ para o Airbnb na prática? Quais tipos de empresas se aplicam ao aluguel por temporada? E quando vale a pena se formalizar? Vamos entender cada ponto a seguir e descobrir como deixar o negócio regularizado com eficiência. Confira!
Quem precisa ter CNPJ para aluguel por temporada?
O crescimento do aluguel por temporada fez com que muitos proprietários passassem a administrar seus imóveis como um verdadeiro negócio. Com reservas frequentes, várias plataformas envolvidas e fluxo constante de pagamentos, a formalização por meio de um CNPJ para o Airbnb se torna uma etapa natural da profissionalização.
Na prática, nem todo anfitrião precisa abrir uma empresa, mas é importante entender em que momento o registro passa a ser necessário e o que muda a partir dele.
Pessoa física: quando o aluguel é eventual
Se o imóvel é alugado de forma ocasional, sem uma rotina de reservas mensais ou intenção de transformar a atividade em fonte de renda fixa, o proprietário pode atuar como pessoa física. Nesses casos, os ganhos são classificados como rendimentos de aluguel e devem ser declarados no Carnê-Leão, com pagamento do imposto até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Os valores são tributados pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%, conforme a renda mensal obtida. Além disso, o contribuinte deve lançar o total anual desses rendimentos na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF), identificando o locatário (no caso, o Airbnb) como fonte pagadora.
Isso garante que os dados fiquem consistentes com as informações repassadas pela plataforma à Receita Federal. É importante lembrar que o Airbnb, assim como outras plataformas digitais, informa os pagamentos realizados aos anfitriões à Receita Federal.
Ou seja, mesmo que o proprietário não emita nota fiscal, os valores aparecem nos cruzamentos de dados da Receita. Por isso, deixar de declarar pode gerar pendências ou multas.
Pessoa jurídica: quando o aluguel vira um negócio
O CNPJ para aluguel por temporada passa a ser indicado quando o imóvel (ou mais de um) gera renda recorrente e a operação assume características de negócio, como:
- Recorrência de reservas ao longo dos meses
- Gestão estruturada do imóvel ou de múltiplos imóveis
- Serviços adicionais ao hóspede (limpeza, manutenção, entre outros), o que pode inclusive atrair ISS conforme a legislação local
Nesses casos, a Receita Federal pode enquadrar a atividade como empresarial, exigindo um CNPJ ativo e o cumprimento das obrigações fiscais correspondentes.
O que dizem as regras do Airbnb
De acordo com o Airbnb, anfitriões podem se registrar como pessoa física ou jurídica. Ao optar pelo modelo empresarial, é necessário inserir as informações da empresa (CNPJ, razão social e endereço) no perfil da conta, na seção “Ferramentas de hospedagem profissional”.
A plataforma também reforça que o fornecimento de CPF ou CNPJ será obrigatório a partir de 2026 para todos os anfitriões com imóveis no Brasil. A ausência desses dados pode bloquear pagamentos e novos anúncios até a conclusão da verificação.
Quais CNPJs abrir para o aluguel por temporada Airbnb?
Ao decidir formalizar o negócio, o próximo passo é entender qual tipo de CNPJ se encaixa melhor no seu perfil de operação. A escolha influencia diretamente na carga tributária, nas obrigações legais e na forma de gestão do imóvel.
No caso do aluguel por temporada, os dois formatos mais comuns são o Microempreendedor Individual (MEI) e o Empresário Individual (EI). Cada um tem características próprias, vantagens e limitações que devem ser avaliadas com atenção. Veja a seguir!
MEI: o modelo mais simples
O MEI é a forma mais simples e econômica de abrir um CNPJ para quem está começando a atuar de forma profissional no Airbnb. O modelo permite formalizar a atividade com custo baixo e burocracia reduzida.
Para quem administra um único imóvel ou tem receita limitada, o MEI pode ser vantajoso, desde que o faturamento anual não ultrapasse R$ 81 mil. O registro é feito gratuitamente pelo Portal do Empreendedor, e o contribuinte paga mensalmente apenas o Documento de Arrecadação do Simples Nacional (DAS), que varia de R$ 70 a R$ 80 conforme o setor de atuação.
Apesar de acessível, o MEI tem limitações. Não é permitido ter sócios, e o faturamento anual precisa respeitar o teto. Caso o negócio cresça, será preciso migrar para outro regime, como o próprio Empresário Individual ou uma Sociedade Limitada Unipessoal (SLU), que é um modelo de EI sem sócios.
Empresário Individual: indicado para operações maiores
O EI é indicado para quem já possui renda mais alta ou mais de um imóvel ativo. Diferente do MEI, esse formato não tem limite de faturamento e permite o enquadramento no Simples Nacional, que é o mais comum para atividades de hospedagem e serviços. Esse regime permite simplificar o recolhimento de tributos e manter uma carga tributária mais leve em relação à pessoa física.
A principal vantagem do Empresário Individual é a flexibilidade: o empreendedor pode crescer sem precisar alterar o tipo de empresa, incluir colaboradores e emitir notas fiscais com facilidade. Por outro lado, o empresário responde com o próprio patrimônio em caso de dívidas, o que é um ponto a avaliar antes da abertura.
Quais os CNAEs do CNPJ para aluguel por temporada no Airbnb?
Definir a Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) é uma das etapas mais importantes na hora de abrir o CNPJ para aluguel por temporada no Airbnb. Esse código determina como a Receita Federal enxerga a atividade da empresa, quais impostos incidem e em qual regime tributário ela pode se enquadrar.
No caso do Airbnb e de outras plataformas de hospedagem de curta duração, a escolha do código deve refletir a natureza da operação. Para atividades de temporada e curta permanência, com características de hospedagem, os CNAEs de alojamento são os mais adequados.
CNAE 5590-6/99 – Outros alojamentos não especificados anteriormente
Esse é um dos CNAEs mais usados por anfitriões do Airbnb. Ele abrange atividades de hospedagem de curta duração em casas, apartamentos, flats e outros tipos de imóveis residenciais, sem exigir estrutura de hotel ou pousada.
De acordo com o IBGE/CONCLA, o código 5590-6/99 engloba o aluguel de imóveis residenciais por curta temporada. Esse CNAE permite o enquadramento no Simples Nacional e também pode ser utilizado por MEIs.
Com planejamento adequado, a alíquota de impostos pode partir de 6%, variando conforme a faixa de receita e a estrutura da operação.
Exemplos de atividades abrangidas por esse CNAE:
- Hospedagem por temporada em imóveis residenciais
- Alojamentos coletivos não turísticos (como casas de estudante e pensionatos)
- Outras formas de hospedagem temporária fora do modelo hoteleiro
Não se enquadram nesse código:
- Aluguel de imóveis próprios de longo prazo, sem serviços agregados
- Campings, pousadas e hotéis, que possuem códigos específicos
- Hospedagens de caráter assistencial ou geriátrico
CNAE 5590-6/01 – Albergues, exceto assistenciais
Esse código é indicado para hostels e hospedagens compartilhadas, onde há quartos coletivos e estrutura de curta permanência. Assim como o 5590-6/99, ele também pode ser usado por MEIs e empresas enquadradas no Simples Nacional.
É uma boa alternativa para quem administra imóveis adaptados para múltiplos hóspedes ou espaços de convivência, mantendo o foco em estada temporária e serviços de hospedagem.
Outros CNAEs de hospedagem
O IBGE também lista códigos voltados a operações com estrutura hoteleira, como:
- 5510-8/01 – Hotéis
- 5510-8/02 – Apart-hotéis
- 5590-6/02 – Campings
- 5590-6/03 – Pousadas
Esses CNAEs, no entanto, são voltados para empreendimentos turísticos de maior porte, com alvarás e licenças específicas, e não se aplicam à lógica do Airbnb, que opera com hospedagens mais flexíveis e descentralizadas.
Escolher o código correto garante coerência tributária e evita erros no enquadramento fiscal. O CNAE 5590-6/99 é o mais adequado para a maioria dos anfitriões do Airbnb, pois une simplicidade, flexibilidade e compatibilidade com o Simples Nacional.
Impostos e obrigações para CNPJ Airbnb
Uma vez com o CNPJ ativo, o anfitrião passa a recolher tributos de forma organizada, de acordo com o regime tributário escolhido. Entender como funciona a tributação é essencial para evitar inconsistências com a Receita Federal e manter o negócio regularizado.
A seguir, veja os impostos e obrigações para CNPJ Airbnb!
Tributação no Simples Nacional
Nesse regime, todos os tributos federais, estaduais e municipais são recolhidos em uma única guia mensal, o Documento de Arrecadação do Simples Nacional. O valor é calculado conforme o faturamento dos últimos 12 meses, e as alíquotas iniciais podem ser de 6% a 8%.
Entre os tributos embutidos no DAS estão:
- IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica)
- CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido)
- PIS e COFINS
- ISS
ISS: o imposto municipal da hospedagem
O Imposto Sobre Serviços é o principal tributo aplicado à hospedagem e deve ser pago ao município onde o imóvel está localizado. A alíquota varia de 2% a 5%, conforme a legislação local.
Em muitas cidades, o valor já está embutido no DAS. No entanto, é importante confirmar junto à contabilidade se o município exige algum recolhimento separado ou emissão de nota fiscal de serviços.
A regularização do ISS é especialmente relevante para anfitriões com CNPJ ativo e operação recorrente, pois demonstra conformidade fiscal e evita autuações em caso de fiscalização.
Obrigações contábeis e fiscais
Mesmo com a simplicidade do Simples Nacional, o CNPJ Airbnb deve cumprir algumas obrigações básicas, como:
- Emissão de notas fiscais das hospedagens (quando aplicável)
- Pagamento da DAS mensalmente, até o dia 20 de cada mês
- Manutenção do registro contábil atualizado (receitas, despesas e relatórios)
- Declaração anual do Simples Nacional (DASN-SIMEI ou DEFIS)
- Guarda de comprovantes e documentos fiscais por, no mínimo, cinco anos
Além de manter o negócio em conformidade, o cumprimento dessas etapas facilita o acompanhamento financeiro das hospedagens.
Declaração de rendimentos e cruzamento de dados
Para qualquer anfitrião, declarar a renda de aluguéis por temporada corretamente é essencial. Como falamos anteriormente, o Airbnb informa à Receita Federal todos os valores pagos aos anfitriões, tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Por isso, manter as informações fiscais alinhadas com os relatórios da plataforma é a melhor forma de evitar divergências no sistema de cruzamento de dados.
Regularizar o negócio é também uma forma de fortalecer o mercado de aluguel por temporada e garantir mais confiança para os hóspedes, que buscam transparência e segurança nas plataformas digitais. Portanto, manter as obrigações em dia consolida o negócio com tranquilidade e previsibilidade, tanto para quem investe quanto para quem viaja.
Afinal, vale a pena abrir CNPJ para Airbnb?
Para quem recebe reservas com frequência e busca transformar o aluguel por temporada em um negócio, vale a pena abrir CNPJ para Airbnb. A formalização garante mais segurança jurídica, simplifica o pagamento de impostos e permite que o anfitrião tenha um controle mais claro das receitas.
Além disso, operar de forma regular facilita o uso de recursos do próprio sistema, como as opções de pagamento do Airbnb, que ajudam a organizar o fluxo financeiro e tornam a gestão mais transparente. Com um CNPJ ativo e o suporte especializado da plataforma, o anfitrião deixa de lidar com o aluguel de forma amadora e passa a atuar com visão empreendedora.
Alternativas para ser proprietário Airbnb
Nem todo anfitrião precisa seguir o mesmo caminho para lucrar com o aluguel por temporada. Hoje, existem diferentes formas de participar do mercado — desde quem aluga o próprio imóvel até quem investe em empreendimentos criados especialmente para o Airbnb.
Conheça as principais alternativas e descubra qual faz mais sentido para o seu perfil:
Alugar seu próprio imóvel como pessoa física
Se você possui um imóvel e deseja começar no Airbnb de forma mais simples, é possível atuar como pessoa física. Nessa modalidade, o proprietário anuncia seu espaço na plataforma, define as tarifas e administra as reservas diretamente.
É uma boa opção para quem quer entender o funcionamento do mercado antes de formalizar o negócio. Mas lembre-se: é importante manter as declarações em dia e seguir as boas práticas de hospedagem. Com o tempo, conforme as reservas se tornam mais frequentes, é possível migrar para o modelo profissional com CNPJ ativo e uma gestão mais estruturada.
Se tornar anfitrião Seazone
Outra forma de rentabilizar seu imóvel com segurança é se tornar anfitrião pela Seazone, principal parceira do Airbnb no Brasil. A empresa oferece gestão completa de aluguel por temporada, cuidando de todos os detalhes do processo: precificação, anúncios, fotos profissionais, atendimento ao hóspede, limpeza e manutenção.
Com isso, o proprietário garante ocupação constante e performance otimizada, sem precisar lidar com as operações do dia a dia. A Seazone combina tecnologia, equipe especializada e inteligência de mercado para maximizar resultados e proporcionar experiências positivas aos hóspedes.
Se tornar proprietário pela Seazone
Para quem deseja investir com foco em alta rentabilidade, a Seazone também oferece empreendimentos próprios para aluguel por temporada, conhecidos como SPOTs. Esses imóveis são planejados desde a construção para atender o público de curta duração, com design funcional, localização estratégica e operação profissional integrada.
O investimento é feito por meio de Sociedades de Propósito Específico (SPEs), modelo que garante transparência, segurança jurídica e participação proporcional nos resultados. Dessa forma, o investidor se torna proprietário de um ativo imobiliário pronto para rentabilizar, sem precisar administrar reservas, check-ins ou manutenções.
Os SPOTs já estão presentes em diversas cidades do Brasil e representam uma oportunidade para quem quer investir no turismo de forma segura, moderna e com retorno consistente. Explore as vantagens do mercado de aluguel por temporada com a Seazone!
